การพัฒนาพาณิชยกรรมของกรุงเทพฯ เผชิญอุปทานล้นตลาดและแรงกดดันในปี 2569

ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของกรุงเทพฯ กำลังเผชิญกับความท้าทายที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน เนื่องจากพื้นที่สำนักงานใหม่จำนวนมากเข้าสู่ตลาด ประมาณการระบุว่าระหว่างปี 2568 ถึง 2570 จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่รวม 654,000 ตารางเมตรเพิ่มขึ้นในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และพื้นที่โดยรอบ ส่งผลให้การแข่งขันรุนแรงขึ้นและแรงกดดันต่อค่าเช่าอาคารเก่าลดลง^[2][3]

โครงการขนาดใหญ่เปลี่ยนพลวัตของตลาด

เซ็นทรัลพัฒนา ผู้พัฒนาชั้นนำของประเทศ เพิ่งประกาศแผนลงทุน 3.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ (1.2 แสนล้านบาท) ในระยะเวลา 5 ปี เพื่อสร้าง CBD แห่งใหม่ในกรุงเทพฯ พร้อมกับการขยายโครงการแบบมิกซ์ยูสทั่วประเทศ^[1] ตามมาด้วยการเปิดตัววันบางกอก ซึ่งเป็นโครงการพัฒนาเอกชนที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย มูลค่าระหว่าง 3.2 ถึง 3.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ที่เริ่มเปิดให้บริการบางส่วนในเดือนตุลาคม 2567 วันบางกอกนำเสนอพื้นที่สำนักงานเกรดเอ 911,000 ตารางเมตร และพื้นที่ค้าปลีก 534,000 ตารางเมตร โดยจะแล้วเสร็จสมบูรณ์ในปี 2569-2570^[2]

ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค โครงการมูลค่า 4.6 หมื่นล้านบาทบนถนนสีลม เพิ่มขนาดให้กับไปป์ไลน์ของเมือง โดยมีสำนักงานและห้างสรรพสินค้ากำหนดเปิดในช่วงกลางปี 2568 หลังจากการเปิดตัวโรงแรมในช่วงปลายปี 2567^[5] ในขณะเดียวกัน บางกอกมอลล์ของเดอะมอลล์กรุ๊ป ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่อีกโครงการหนึ่งที่มีงบประมาณ 5 หมื่นล้านบาท ตั้งเป้าเปิดในช่วงระหว่างปี 2569 ถึง 2570^[5]

อุปทานล้นตลาดเป็นประวัติการณ์กดดันอาคารสำนักงานเก่า

อุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นใน CBD สะท้อนถึงการเพิ่มขึ้นสูงสุดต่อปีของพื้นที่สำนักงานระดับพรีเมียมตั้งแต่ปี 2542 โดยมีพื้นที่ 412,600 ตารางเมตรเข้าสู่ตลาดในปี 2567 เพียงปีเดียว^[3] การส่งมอบสะสม 654,000 ตารางเมตรตั้งแต่ปี 2568 ถึง 2570 ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ใน CBD กำลังเพิ่มการแข่งขันระหว่างเจ้าของอาคารและผู้จัดการทรัพย์สิน

ในขณะที่โครงการมิกซ์ยูสอย่างวันบางกอกและดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ผสมผสานพื้นที่สำนักงาน ค้าปลีก โรงแรม และที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงานเก่าถูกบีบให้ลดค่าเช่าหรือปรับปรุงข้อเสนอเพื่อดึงดูดผู้เช่าในตลาดที่ท้าทาย การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างนี้กำลังผลักดันให้ภาคธุรกิจต้องคิดใหม่เกี่ยวกับโมเดลการเช่าและกลยุทธ์การรักษาผู้เช่า^[3][4]

การเคลื่อนไหวเหล่านี้เกิดขึ้นท่ามกลางกระแสโครงการปรับปรุงขนาดใหญ่กว่า 20 โครงการที่นำโดยกลุ่มบริษัทชั้นนำของไทย มูลค่ารวมประมาณ 5 แสนล้านบาท (1.4 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ) ซึ่งมีกำหนดแล้วเสร็จภายในปี 2570 เป้าหมายเบื้องหลังการพัฒนาเหล่านี้คือการยกระดับสถานะของกรุงเทพฯ ในฐานะศูนย์กลางการค้าในระดับโลก ให้สามารถแข่งขันกับศูนย์กลางระดับภูมิภาคอย่างสิงคโปร์ได้^[4]

แนวโน้มและข้อควรพิจารณาในทางปฏิบัติ

ผู้พัฒนาและเจ้าของทรัพย์สินอาจต้องปรับตัวให้เข้ากับรูปแบบอุปสงค์และความคาดหวังของผู้เช่าที่เปลี่ยนแปลงไป เมื่ออุปทานระลอกนี้เกิดขึ้นจริง ผู้เช่าอาจมีอำนาจต่อรองมากขึ้นในการเจรจาสัญญาเช่า เนื่องจากมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้น ในขณะที่อาคารเก่าต้องสร้างนวัตกรรมหรือปรับตำแหน่งเพื่อรักษารายได้ค่าเช่าท่ามกลางการแข่งขันที่เพิ่มขึ้น

สำหรับนักลงทุนและผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย การติดตามแนวโน้มการเช่าและอัตราการเข้าอยู่จะมีความสำคัญอย่างยิ่งในการนำทางภูมิทัศน์เชิงพาณิชย์ที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วนี้ การแพร่กระจายของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ยังชี้ให้เห็นว่าความสำเร็จทางการค้าในอนาคตของกรุงเทพฯ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับพื้นที่สำนักงานเพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับว่าโครงการต่างๆ ผสมผสานองค์ประกอบด้านค้าปลีก ที่อยู่อาศัย และการบริการได้ดีเพียงใด เพื่อสร้างศูนย์กลางเมืองที่มีชีวิตชีวาและใช้งานได้หลากหลาย