finance
ตลาดอสังหาฯ เชิงพาณิชย์กรุงเทพฯ เผชิญแรงกดดันจากอุปทานล้นตลาดในปีนี้
พื้นที่สำนักงานและมิกซ์ยูสแห่งใหม่จำนวนมากกำลังบีบอาคารเก่าและเพิ่มการแข่งขันเพื่อแย่งชิงผู้เช่าในย่านธุรกิจกลาง
เราจัดทำรายงานนี้อย่างไร
ย่านธุรกิจกลางของกรุงเทพฯ ดูดซับพื้นที่สำนักงานระดับพรีเมียมใหม่เป็นประวัติการณ์ถึง 412,600 ตารางเมตรในปี 2567 คิดเป็นร้อยละ 27.9 ของสต็อกที่มีอยู่ และเป็นการเพิ่มขึ้นรายปีครั้งใหญ่ที่สุดนับตั้งแต่ปี 2542 ตามข้อมูลของ JLL การเพิ่มขึ้นดังกล่าว รวมกับพื้นที่อีก 654,000 ตารางเมตรที่กำหนดแล้วเสร็จระหว่างปี 2568-2570 กำลังสร้างแรงกดดันต่อค่าเช่าและอัตราการเช่าของอาคารที่สร้างก่อนโครงการขนาดใหญ่ในปัจจุบัน
ผู้พัฒนายังคงเดินหน้าแม้ตลาดตึงตัว
เซ็นทรัลพัฒนาได้ทุ่มเงิน 120,000 ล้านบาทในระยะเวลา 5 ปี เพื่อสร้างย่านธุรกิจกลางแห่งใหม่และขยายพื้นที่มิกซ์ยูสทั่วประเทศ หนึ่งในนั้นคือโครงการวันแบงค็อกมูลค่า 3.9 พันล้านดอลลาร์บนถนนวิทยุ ซึ่งเริ่มเปิดให้บริการบางส่วนในเดือนตุลาคม 2567 และจะแล้วเสร็จสมบูรณ์ในปี 2570 ประกอบด้วยอาคารสำนักงาน 5 อาคาร โรงแรม 5 แห่ง และอาคารพักอาศัย 3 อาคาร ส่วนดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค บนถนนสีลมเปิดส่วนโรงแรมในช่วงปลายปี 2567 โดยสำนักงานและร้านค้าปลีกมีกำหนดเปิดในช่วงกลางปี 2568 โครงการเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของโครงการขนาดใหญ่กว่า 20 โครงการมูลค่ารวม 500,000 ล้านบาท ที่จะแล้วเสร็จภายในปี 2570
กรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีพื้นที่ค้าปลีกถึง 7.3 ล้านตารางเมตรแล้ว ณ สิ้นปี 2568 โดยคาดว่าอุปทานจะเติบโตปีละร้อยละ 1.2 ถึง 2.0 จนถึงปี 2571 อาคารเก่าในย่านธุรกิจกลางตอบสนองด้วยการลดค่าเช่าเพื่อรักษาผู้เช่า เนื่องจากสต็อกเกรดเอใหม่เริ่มเข้าสู่ตลาด
อาคารเก่าต้องปรับตัวหรือเสียเปรียบ
พื้นที่เพิ่มเติมอีก 654,000 ตารางเมตรที่จะเข้ามาในตลาดภายในปี 2570 จะกระจุกตัวมากกว่าครึ่งหนึ่งของพื้นที่สำนักงานในย่านธุรกิจกลางเดิม ซึ่งแข่งขันโดยตรงกับอาคารที่มีอยู่ ส่วนประกอบค้าปลีกในโครงการมิกซ์ยูสเดียวกันยิ่งเพิ่มแรงกดดันต่อห้างสรรพสินค้าและร้านค้าระดับถนนที่มีอยู่ แผนขยายธุรกิจของเซ็นทรัลพัฒนาส่งสัญญาณว่านักพัฒนารายใหญ่ในประเทศมองเห็นมูลค่าระยะยาวในรูปแบบใหม่ แต่ผลกระทบในทันทีคือตลาดสองระดับที่อาคารที่สร้างก่อนปี 2567 ต้องปรับปรุงใหม่หรือยอมรับผลตอบแทนที่ต่ำลง
เจ้าของอาคารเก่าขณะนี้กำลังทบทวนสิ่งจูงใจในการตกแต่งและความยืดหยุ่นของสัญญาเช่าเพื่อหยุดการเพิ่มขึ้นของพื้นที่ว่าง ในขณะที่โครงการใหม่ยังคงเปิดตัวเป็นระยะ ผู้เล่นในตลาดจะติดตามอัตราการดูดซับในช่วงที่เหลือของปี 2569 เพื่อประเมินว่าคลื่นอุปทานจะทรงตัวหรือบีบให้ต้องยอมผ่อนปรนเพิ่มเติม