ร่างกฎหมายภาษีทรัพย์สินกรุงเทพฯ ผ่านวาระแรก จับตาอัตราประเมินใหม่กระทบเจ้าของบ้าน-ธุรกิจปีนี้

สภากรุงเทพมหานครลงมติรับหลักการร่างพระราชบัญญัติปรับปรุงการประเมินราคาทรัพย์สินในวาระแรกเมื่อวันที่ 9 กรกฎาคม เปิดทางให้ร่างกฎหมายดังกล่าวเดินหน้าสู่การพิจารณาขั้นสุดท้าย โดยร่างกฎหมายนี้กำหนดให้สำนักงานประเมินราคาทรัพย์สินกรุงเทพมหานครปรับปรุงวิธีการประเมินและคำนวณมูลค่าทรัพย์สินทั่วเมืองใหม่ โดยอาศัยข้อมูลที่รวบรวมตลอด 5 ปีที่ผ่านมา สำหรับชาวกรุงเทพฯ การเปลี่ยนแปลงนี้หมายความว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะปรับสูงขึ้นเมื่อระบบประเมินราคาใหม่มีผลบังคับใช้ในเดือนตุลาคม 2569

การประเมินราคาใหม่ครั้งนี้กระทบทรัพย์สินที่อยู่อาศัยราว 412,000 แปลง และทรัพย์สินพาณิชยกรรมอีก 78,000 แปลงภายในเขตปกครองกรุงเทพมหานคร ทั้งนี้ การประเมินราคาทรัพย์สินแบบครอบคลุมครั้งล่าสุดดำเนินการมาตั้งแต่ปี 2558 และเจ้าหน้าที่กรุงเทพมหานครระบุว่าการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลอด 11 ปีที่ผ่านมาสมควรได้รับการทบทวน โดยเฉพาะราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านใจกลางเมืองและโซนกลางเมืองที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะบริเวณแนวรถไฟฟ้า BTS สกายเทรนและ MRT สำนักงานประเมินราคาทรัพย์สินระบุว่าวิธีการใหม่จะใช้ข้อมูลราคาซื้อขายในตลาดล่าสุด ราคาค่าเช่าเปรียบเทียบ และปัจจัยเฉพาะพื้นที่เพื่อกำหนดมูลค่าที่เป็นธรรม

เจ้าของบ้านและภาคธุรกิจในกรุงเทพฯ ต้องเตรียมรับมืออะไรบ้าง

ยกตัวอย่างเช่น ชาวกรุงเทพฯ ที่ถือครองคอนโดมิเนียมอาคารสูงปานกลางขนาด 60 ตารางเมตรในย่านสุขุมวิท ซึ่งปัจจุบันได้รับการประเมินราคาไว้ที่ 2.4 ล้านบาท อาจเห็นมูลค่าประเมินใหม่พุ่งไปอยู่ที่ราว 2.7-2.8 ล้านบาท ภาษีทรัพย์สินในกรุงเทพฯ คำนวณที่อัตราร้อยละ 0.02 ของราคาประเมินสำหรับที่อยู่อาศัยที่เจ้าของอยู่อาศัยเอง และร้อยละ 0.04 สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและพื้นที่พาณิชยกรรม ซึ่งหมายความว่าภาระภาษีรายปีของยูนิตดังกล่าวในสุขุมวิทจะเพิ่มขึ้นจากประมาณ 480 บาท เป็นระหว่าง 540-560 บาทต่อปี ส่วนเจ้าของตึกแถวพาณิชย์ในเขตราชเทวีหรือห้วยขวาง ซึ่งราคาที่ดินปรับขึ้นเร็วกว่า อาจเผชิญกับภาษีที่เพิ่มสูงถึงร้อยละ 15-18 ขึ้นอยู่กับทำเลและราคาซื้อขายเปรียบเทียบในพื้นที่

นักวิเคราะห์นโยบายชี้ว่าการประเมินราคาใหม่ส่งผลกระทบหนักกว่าต่อทรัพย์สินในทำเลที่มีความต้องการสูง โครงการที่อยู่อาศัยใกล้สวนพระยานคร แนวริมแม่น้ำเจ้าพระยา และโซนขยายตัวด้านตะวันออกบริเวณใกล้ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ คาดว่าจะได้รับการประเมินราคาใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 20 หรือสูงกว่านั้น หอการค้ากรุงเทพฯ ออกมาแสดงความกังวลต่อเจ้าของร้านค้าแนวถนนเยาวราชและตรอกสำเพ็ง ซึ่งผู้ประกอบการรายย่อยต่างดำเนินธุรกิจด้วยกำไรที่บางมาก ทั้งนี้ สภากรุงเทพมหานครได้บรรจุตัวเลือกการผ่อนชำระภาษีแบบ 6 งวดไว้ในร่างกฎหมายฉบับสุดท้ายเพื่อช่วยบรรเทาภาระให้เจ้าของทรัพย์สินในช่วงเปลี่ยนผ่าน

กำหนดการและขั้นตอนการบังคับใช้

สำนักงานประเมินราคาทรัพย์สินกรุงเทพมหานครมีกำหนดเริ่มจัดส่งหนังสือแจ้งการประเมินราคาใหม่ในเดือนกันยายน 2569 โดยเจ้าของทรัพย์สินมีเวลา 30 วันในการยื่นขอทบทวนก่อนที่การประเมินจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 ตุลาคม เจ้าของทรัพย์สินสามารถอุทธรณ์การประเมินต่อคณะกรรมการอุทธรณ์ราคาประเมินกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นหน่วยงานอิสระที่พิจารณาอุทธรณ์ไปแล้ว 4,287 รายการในปี 2568 และมีผลพลิกหรือปรับลดราคาประเมินในราวร้อยละ 31 ของกรณีทั้งหมด

ร่างกฎหมายผ่านวาระแรกด้วยคะแนนเสียง 52 ต่อ 18 เสียงในสภากรุงเทพมหานคร คาดว่าจะได้รับการอนุมัติขั้นสุดท้ายภายในปลายเดือนสิงหาคม เจ้าหน้าที่ด้านงบประมาณระบุว่ากรุงเทพมหานครคาดการณ์รายได้จากภาษีทรัพย์สินเพิ่มขึ้นอีก 2,100 ล้านบาทต่อปีเมื่อระบบใหม่เดินหน้าอย่างเต็มรูปแบบ คิดเป็นการเติบโตราวร้อยละ 18 เมื่อเทียบกับการจัดเก็บในปัจจุบัน โดยรายได้ส่วนนี้จะถูกนำไปใช้สำหรับโครงสร้างพื้นฐานป้องกันน้ำท่วมในพื้นที่ลุ่มต่ำของฝั่งธนบุรีและลาดกระบัง การปรับปรุงระบบบำบัดน้ำเสีย และการพัฒนาการเชื่อมต่อระบบขนส่งสาธารณะไปยังเขตชานเมือง

ชาวกรุงเทพฯ สามารถขอรับสำเนาฉบับเต็มของร่างพระราชบัญญัติปรับปรุงการประเมินราคาทรัพย์สินได้ที่สำนักงานเขตในพื้นที่ หรือดูเอกสารฉบับสมบูรณ์ได้ทางเว็บไซต์สภากรุงเทพมหานคร นอกจากนี้ สำนักงานประเมินราคาทรัพย์สินยังเปิดให้บริการรับเดินเข้าพบโดยไม่ต้องนัดหมาย ณ สำนักงานถนนราชดำเนินตั้งแต่วันที่ 15 กรกฎาคม ถึง 31 สิงหาคม เพื่อตอบข้อสงสัยของเจ้าของทรัพย์สิน