นโยบาย
กรุงเทพฯ เตรียมพร้อมเปลี่ยนผังเมืองรวมฉบับใหม่ในปี 2570
กฎระเบียบการใช้ประโยชน์ที่ดินฉบับใหม่ที่ผ่านความเห็นชอบในเดือนเมษายน 2569 เตรียมปรับเปลี่ยนความหนาแน่นของเมืองและมาตรฐานอาคารทั่วกรุงเทพฯ
เราจัดทำรายงานนี้อย่างไร
ชาวกรุงเทพฯ และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กำลังเตรียมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญด้านนโยบายการใช้ประโยชน์ที่ดิน เมื่อกรุงเทพมหานครเดินหน้าสู่การบังคับใช้ผังเมืองรวมฉบับใหม่ กรอบกฎระเบียบที่ใช้อยู่ในปัจจุบันซึ่งมีผลบังคับใช้มาตั้งแต่ปี 2549 กำลังจะหมดอายุลง หลังจากรัฐบาลให้ความเห็นชอบผังเมืองฉบับใหม่เมื่อเดือนเมษายน 2569 เจ้าหน้าที่คาดว่ามาตรฐานการแบ่งเขตที่ดินฉบับปรับปรุงจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการราวเดือนกันยายน 2570
การเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะเกิดขึ้นนี้มุ่งเอื้อให้เกิดการพัฒนาแบบผสมผสานที่มีความหนาแน่นสูงขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟระบบขนส่งมวลชนที่กำลังขยายตัว ปัจจุบันการแบ่งเขตของกรุงเทพฯ ใช้แผนที่รหัสสีกำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน ความสูงอาคาร และอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ซึ่งในปัจจุบันมีอัตราส่วนตั้งแต่ 3:1 ถึง 10:1 ขึ้นอยู่กับประเภทของเขต เช่น สีเหลืองสำหรับเขตที่อยู่อาศัยความหนาแน่นต่ำ หรือสีแดงสำหรับย่านพาณิชยกรรม ภายใต้กรอบใหม่ การกำหนดประเภทเขตเหล่านี้คาดว่าจะได้รับการปรับปรุงเพื่อรองรับรูปแบบการเติบโตของเมืองที่บูรณาการมากขึ้น
กฎระเบียบอาคารและมาตรฐานสิ่งแวดล้อม
สำหรับประชาชนและเจ้าของทรัพย์สิน กฎเกณฑ์ที่เกี่ยวกับการก่อสร้างยังคงอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 โครงการใหม่ขนาดใหญ่ทุกประเภทจำเป็นต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานท้องถิ่นก่อนดำเนินการ นอกจากนี้ การจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ยังคงเป็นข้อบังคับสำหรับอาคารที่มีความสูงเกิน 23 เมตร หรือมีพื้นที่อาคารรวมเกิน 10,000 ตารางเมตร ข้อกำหนดเหล่านี้ช่วยให้แน่ใจว่าโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ผ่านกระบวนการพิจารณาอย่างรอบคอบ เพื่อลดผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมในเมืองโดยรอบ
นอกจากนี้ยังมีข้อจำกัดเฉพาะสำหรับอาคารพาณิชย์ที่ใช้เพื่อการค้าปลีกและค้าส่ง สถานประกอบการดังกล่าวต้องตั้งอยู่ห่างจากสถานที่อ่อนไหว ได้แก่ โรงพยาบาล โรงเรียน และศาสนสถาน อย่างน้อย 500 เมตร โดยพื้นที่สูงสุดที่อนุญาตสำหรับโครงการพาณิชยกรรมดังกล่าวแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญตามแต่ละเขต ตัวอย่างเช่น กฎระเบียบในปัจจุบันอนุญาตให้มีพื้นที่ได้สูงสุด 1,000 ตารางเมตรในเขตดุสิต ขณะที่โครงการในแนวถนนพหลโยธินได้รับอนุญาตให้มีพื้นที่สูงสุดถึง 4,000 ตารางเมตร
มาตรฐานความปลอดภัยและระยะร่น
นโยบายผังเมืองยังกำหนดกฎระยะร่นอาคารอย่างเข้มงวดเพื่อความปลอดภัยและความเป็นส่วนตัว ช่องเปิดอาคาร เช่น หน้าต่างหรือระเบียง ที่อยู่ต่ำกว่า 9 เมตร ต้องอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร ส่วนช่องเปิดที่สูงกว่า 9 เมตร ต้องอยู่ห่างอย่างน้อย 3 เมตร นอกจากนี้ กฎระเบียบปัจจุบันยังระบุว่าห้ามมีอาคารใดสูงเกิน 80 เมตรเหนือระดับน้ำทะเล มาตรฐานเหล่านี้ซึ่งบังคับใช้ภายใต้พระราชบัญญัติควบคุมอาคารที่มีอยู่ จะยังคงกำหนดรูปลักษณ์ทางกายภาพของกรุงเทพฯ ต่อไป ในขณะที่เมืองเปลี่ยนผ่านสู่ผังเมืองรวมฉบับใหม่ปี 2570