นโยบาย
แผนผังเมืองรวมกรุงเทพฯ 2569 อนุมัติกรอบเวลาปรับปรุงผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน
ชาวกรุงเทพฯ ยังคงอยู่ภายใต้กฎผังเมืองเดิมต่อไป จนกว่าแผนผังเมืองรวมฉบับปรับปรุงจะมีผลบังคับใช้ราวเดือนกันยายน 2570
เราจัดทำรายงานนี้อย่างไร
กรุงเทพมหานครเดินหน้าปรับปรุงแผนผังเมืองรวมเป็นครั้งที่สี่ โดยแผนผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปี 2569 ได้รับการอนุมัติเมื่อเดือนเมษายน 2569 และคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ราวเดือนกันยายน 2570 ในระหว่างนี้ กฎระเบียบการแบ่งเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ใช้อยู่ในปัจจุบันยังคงมีผลบังคับใช้กับคำขออนุญาตก่อสร้างทุกประเภท
กรอบกฎหมายที่ใช้บังคับในปัจจุบันกำหนดโดยพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม โดยใช้แผนที่รหัสสีแบ่งประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินออกเป็น 10 ประเภทหลักและ 26 ประเภทย่อยทั่วพื้นที่กรุงเทพฯ ซึ่งกำหนดว่าแต่ละพื้นที่สามารถก่อสร้างอาคารประเภทใดได้บ้างและมีข้อจำกัดด้านขนาดอย่างไร
กฎปัจจุบันเกี่ยวกับขนาดและที่ตั้งอาคาร
อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) แตกต่างกันไปตามประเภทโซน โซนสีเหลืองความหนาแน่นต่ำกำหนดไว้ที่ 3:1 ถึง 4:1 โซนสีส้มความหนาแน่นปานกลางอนุญาตที่ 5:1 ถึง 6:1 และโซนพาณิชยกรรมสีแดงอนุญาตที่ 8:1 ถึง 10:1 อาคารพาณิชย์เพื่อการค้าปลีกและค้าส่งที่มีพื้นที่เกิน 300 ตารางเมตร จะต้องเป็นไปตามเพดานที่กำหนดเฉพาะของแต่ละเขต เช่น ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตรในเขตประเวศ หรือไม่เกิน 1,000 ตารางเมตรในเขตดุสิต นอกจากนี้ อาคารดังกล่าวต้องตั้งอยู่ห่างจากวัด โรงเรียน หรือโรงพยาบาลอย่างน้อย 500 เมตร
อาคารที่มีความสูงเกิน 23 เมตร หรือมีพื้นที่ใช้สอยรวมเกิน 10,000 ตารางเมตร จำเป็นต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ข้อกำหนดนี้มาจากพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 และยังคงมีผลบังคับใช้โดยไม่ขึ้นอยู่กับกรอบเวลาของแผนผังเมืองฉบับใหม่
กำหนดเดือนกันยายน 2570 มีความหมายอย่างไรต่อประชาชน
ผู้พัฒนาโครงการที่ยื่นแบบก่อนแผนผังเมืองฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ จะต้องปฏิบัติตามกฎของพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2518 และอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน ส่วนโครงการที่ได้รับอนุมัติหลังเดือนกันยายน 2570 จะถูกประเมินภายใต้ประเภทและข้อกำหนดที่ปรับปรุงใหม่ในแผนผัง 2569 ดังนั้นประชาชนในพื้นที่อย่างเขตประเวศและเขตดุสิต จะเห็นว่าเพดานขนาดอาคารพาณิชย์เฉพาะเขตจะถูกนำมาใช้กับคำขอใหม่ก็ต่อเมื่อแผนผังที่ปรับปรุงแล้วมีผลบังคับใช้เท่านั้น ส่วนโครงการขนาดใหญ่ที่ต้องจัดทำ EIA จะยังคงต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดของพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2535 ต่อไปในระหว่างนี้
ช่วงเวลาระหว่างเดือนเมษายน 2569 ถึงกันยายน 2570 เป็นโอกาสให้หน่วยงานของเมืองเตรียมความพร้อมด้านแผนที่และแนวทางปฏิบัติที่ปรับปรุงใหม่ก่อนที่กฎระเบียบใหม่จะเริ่มบังคับใช้กับการพิจารณาอนุมัติ ในระหว่างนี้ ประชาชนและเจ้าของที่ดินสามารถตรวจสอบแผนที่ผังการใช้ประโยชน์ที่ดินรหัสสีปัจจุบัน เพื่อทำความเข้าใจว่ากฎระเบียบใดยังคงมีผลบังคับใช้ในเขตของตน