property
อัตราว่างสำนักงานในกรุงเทพฯ พุ่งแตะ 31.8% กดดันผลตอบแทนนักลงทุนท่ามกลางอุปทานสูงสุดเป็นประวัติการณ์
อัตราว่างสำนักงานชั้นนำทะลุ 30% เป็นครั้งแรกในรอบ 26 ปี หลังพื้นที่ใหม่กว่า 654,000 ตารางเมตรหลั่งไหลสู่ตลาด พร้อมกระแสผู้เช่าหันหาอาคารคุณภาพสูงปรับเปลี่ยนกลยุทธ์เจ้าของพื้นที่
เราจัดทำรายงานนี้อย่างไร
ตลาดสำนักงานชั้นนำของกรุงเทพฯ ก้าวข้ามจุดเปลี่ยนทางประวัติศาสตร์ เมื่ออัตราพื้นที่ว่างพุ่งขึ้นแตะ 31.8% ในไตรมาสแรกของปี 2569 นับเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2543 ที่ตัวเลขดังกล่าวทะลุระดับ 30% ตามข้อมูลจาก JLL อัตราว่างที่สูงเป็นประวัติการณ์นี้เกิดจากการที่อาคารใหม่ขนาดใหญ่ทยอยสร้างเสร็จพร้อมกัน ขณะที่กระแสผู้เช่าที่มุ่งหาพื้นที่คุณภาพสูงยังคงต่อเนื่อง ส่งผลให้อาคารรุ่นเก่าประสบปัญหาหาผู้เช่าได้ยาก
คลื่นอุปทานใหม่
พื้นที่สำนักงานใหม่กว่า 654,000 ตารางเมตรมีกำหนดสร้างเสร็จระหว่างปี 2568 ถึง 2570 โดยกว่าครึ่งหนึ่งกระจุกตัวอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) การหลั่งไหลของพื้นที่ใหม่นี้ยิ่งทวีความรุนแรงของการแข่งขันระหว่างเจ้าของอาคาร จนกดดันให้อาคารเก่านอกทำเลหลักต้องปรับลดค่าเช่าเพื่อดึงดูดและรักษาผู้เช่า สภาพการณ์ดังกล่าวสร้างความแตกต่างอย่างชัดเจน กล่าวคือ อาคารเกรด A ระดับพรีเมียมยังคงมีการเช่าอย่างต่อเนื่อง แม้ภาพรวมตลาดจะอ่อนแอลงก็ตาม
แนวโน้มค่าเช่า
ค่าเช่าสำนักงานชั้นนำโดยเฉลี่ยคาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 950 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในปี 2568 จากระดับที่ทรงตัวอยู่ราว 1,100 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในช่วงปี 2563 ถึง 2565 ตามรายงานของ Mordor Intelligence แม้การลดลงในภาพรวมจะดูไม่มากนัก แต่ช่องว่างระหว่างค่าเช่าที่ตั้งราคาไว้กับค่าเช่าจริงที่ผู้เช่าจ่ายจริงหลังหักค่าปรับปรุงพื้นที่ ช่วงเวลาเช่าฟรี และสิทธิประโยชน์อื่น ๆ กลับขยายกว้างขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากเจ้าของอาคารต่างแย่งชิงผู้เช่าระดับองค์กรที่มีอยู่อย่างจำกัด
สำหรับนักลงทุน บทสรุปนั้นชัดเจน คือ ผลตอบแทนขั้นต้นของอาคารสำนักงานรุ่นเก่าถูกบีบอัดลง ขณะที่อสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูงในย่าน CBD ยังสามารถตั้งราคาพรีเมียมได้ ซึ่งช่วยชดเชยความเสี่ยงจากพื้นที่ว่างได้บางส่วน กระแสการมุ่งหาคุณภาพดังกล่าวทำให้ความต้องการพื้นที่กระจุกตัวอยู่ในอาคารระฟ้าเพียงไม่กี่แห่งตามแนวถนนสุขุมวิทและสาทร ส่วนทำเลรองเผชิญกับอัตราว่างที่เพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ
จุดสว่างในค้าปลีกและอุตสาหกรรม
ไม่ใช่ทุกกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ได้รับผลกระทบ เนื่องจากภาคค้าปลีกชั้นนำของกรุงเทพฯ ยังคงทนทานได้ดีในเชิงเปรียบเทียบ โดยมีอัตราว่างเพียง 4.6% ตามข้อมูลของ CBRE Thailand ขณะที่ความต้องการที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) พุ่งสูงขึ้น ขับเคลื่อนโดยการลงทุนของภาคการผลิตจีนที่หลั่งไหลเข้ามาในภูมิภาคนี้ตามการปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทาน จุดแข็งในกลุ่มเหล่านี้เปิดโอกาสให้นักลงทุนที่พร้อมมองข้ามสำนักงานในใจกลางเมืองสามารถแสวงหาผลตอบแทนทางเลือกได้
มองไปข้างหน้า สองปีนับจากนี้จะเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ด้วยอุปทานใหม่ที่มากที่สุดในรอบหลายสิบปีกำลังทะลักเข้าสู่ตลาดที่มีอัตราการดูดซับพื้นที่ต่ำกว่าปกติอยู่แล้ว แรงกดดันต่อค่าเช่าและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ให้ลดลงต่อไปจึงมีแนวโน้มสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอาคารที่ไม่สามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่าที่มุ่งเน้นคุณภาพได้